전세사기 피해 예방법 - 계약한 직후 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법

 

부동산 전세사기 피해 예방을 위해 안심전세포털에서는 사기유형과 대처방법을 안내하고 있습니다.

 

오늘은 계약한 직후 일어날 수 있는 사기 유형과 대처방법을 알아보겠습니다.

 

 

전월세 계약한 직후 사기유형과 대처방법

 

 

월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사

 

- 전세계약 당일 임대인 변경 및 주택담보대출 실행

2021년 4월 갑씨는 서울 동작구 상도동의 한 주택에 입주하게 되었습니다. 근저당이 없어 권리관계가 깨끗한 집이었습니다.

갑씨는 전입신고와 동시에 확정일자까지 받았습니다. 이렇게 되면 세입자로서 할 수 있는 모든 일을 다했다고 볼 수 있습니다.

그런데 어느 날 법원으로부터 고지서 한 통을 받게 됩니다. 집이 경매에 넘어가게 되었으니 퇴거해 달라는 내용이었습니다.

어떻게 된 일일까요? 알고 보니 전입신고 당일, 임대인  을씨가 자산이 거의 없다시피 한 병씨에게 소유권을 넘겼고, 병씨는 주택담보대출을 받았습니다. 그러다 대출을 갚을 여력이 되지 않았던 병씨는 잠적을 했고 집은 경매에 넘어가게 되었습니다.

 

 

- 대항력이란?

대항력이란, 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘을 말합니다.

만약 내가 7월 31일 입주하고 전입신고를 했다면, 나의 권리를 보장할 수 있는 대항력은 8월 1일 0시부터 효력이 생깁니다.

 

그런데 만약 임대인이 7월 31일에 집을 팔거나(임대인 변경), 은행 대출을 받으면(주택담보대출) 어떻게 될까요?

이런 일들은 당일 즉시 효력이 발생합니다.

그러니까, 나는 8월 1일 0시부터 대항력이 생기지만, 7월 31일에 새로 바뀐 임대인이 은행 대출을 당일에 받는다면 이 빚은 7월 31일부터 효력이 발생합니다.

새로 입주한 세입자가 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 생기는 반면에 은행 대출과 같은 등기내용의 변경은 당일 즉시 효력을 가지는 건 주택임대차보호법의 맹점이기도 합니다.

이를 악용하여 어떤 임대인들은 세입자가 대항력을 갖추기 전에 주택의 소유자를 변경하거나 주택담보대출을 실행합니다.

만일 임대인이 계약 당일에 주택담보대출을 실행하고 근저당권 설정 등기까지 마친다면, 세입자의 대항력은 다음날부터 생기는 반면 근저당권 설정은 당일부터 효력을 가지기 때문에 근저당권이 내 보증금보다 선순위로 올라서게 됩니다.

그러면 나중에 경매에 넘어가거나 우선순위를 다투게 됐을 때, 내 보증금보다 이러한 근저당권이 먼저 보호받게 될 수 있습니다.

 

계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법 : 체크리스트

 

1. 등기부등본 확인하기
- 전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인한다.
만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 '신청사건 처리 중'으로 명시되기 때문입니다.
이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리중인지 확인해야만 합니다.
등기부등분은 이사 당일 뿐 아니라 2~3일 뒤에도 살펴보는 것이 좋습니다.

2. 계약서에 특이사항 기재하기
- 특약사항을 넣습니다.
계약서를 쓸 때, 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일절 하지 않기로 하는 특약사항을 넣습니다.

3. 전세권 설정하기
- 불안하다면 전세권을 설정하는 방법도 있습니다.
전세권이란, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익을 얻을 수 있는 권리입니다.
쉽게 말하면 기존의 임대차계약이 집만 빌리는 것이라고 한다면 전세권 설정은 집과 함께 그 집에 대한 권리관계까지 내가 차지한다고 볼 수 있습니다.

 

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글에서 반복해서 나오는 대항력과 우선변제권에 대해 조금 더 알아보겠습니다.

 

대항력과 우선변제권

 

계약을 하고 이사만 하면 끝나는 것이 아닙니다. 사는 도중에 임대인이 바뀌면 어떻게 할까요?

세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

또, 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

다행히 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있습니다.

대표적으로 대항력과 우선변제권입니다.

 

 

✔ 대항력이란?

 

대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다.

나와 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 새 임대인이 나를 내쫓을 수는 없습니다.

나에게 대항력이 있다면 말입니다. 그렇다면 대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까요?

주택임대차보호법 제3조에 다르면 '주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다'라고 명시하고 있습니다.

즉, 대항력은 그 집에 실제로 거주하고(주택의 인도), 전입신고(주민등록)를 해야생기는 권입니다.

다만, 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 발생합니다. 악질적인 임대인들은 이 점을 악용해 내가 전입신고하는 당일에 집을 담보로 대출을 받기도 합니다. 그러면 은행의 근저당권이 내 보증금보다 우선하게 됩니다. 경매에 넘어갈 때 나보다 먼저 보호받게 되는 겁니다. 그러므로 내가 전입신고를 하고 대항력을 갖게 되기 전까지 등기부등본을 통해 권리변동상황이 발생하는지 살펴야 합니다.

 

 

✔ 우선변제권?

 

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다.

세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 됩니다.

우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다.

대항력은 그 립에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있습니다.

그래서 계약서를 작성한 날에 바로 발급받기를 권합니다.

그럼, 확정일자는 어떻게 받을까요?

확정일자는 담당 행정복지센터(구 주민세터)나 등기소, 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있습니다. 또한 작년 6월부터 시작된 '임대차 신고제'의 영향으로 담당 시. 군. 구청에 임대차계약을 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.