안녕하세요.
부동산 경매 공부를 하면서 처음에 매우 힘든 부분이 너무 어려운 용어들입니다.
그래서 기본적으로 꼭 알고 가야 할 부분이 있어서 정리를 하려고 합니다.
부동산 경매 공부를 하면 권리라는 용어를 접하게 됩니다.
오늘은 부동산 권리의 큰 줄기를 파악하기 위해서 '물권'과 '채권'의 정의와 차이점을 알아보겠습니다.
경매 공부를 하시다 보면 경매의 기본은 권리를 이해하는 것이라고 많이 들으실 겁니다.
물권과 채권의 개념 - 법제처 생활법령 정보
물권의 개념 - 물권이란?
물권이란 물건에 대한 배타적 지배권인 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권, 점유권을 총칭하는 말입니다.
즉, 물건을 직접, 타인의 아무런 행위도 거치지 않고 지배할 수 있는 권리입니다.
채권의 개념 - 채권이란?
채권이란 특정인(채권자)이 다른 특정인(채무자)에 대하여 일정한 행위(급부)를 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
즉, 특정인(채무자)에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리입니다.
좀 더 쉽게 풀어 말하면 채권자(돈 빌려준 사람)가 채무자(돈 빌려 간 사람)에게 돈을 받을 수 있는 권리(채권)입니다.
물권과 채권의 공통점, 차이점
1.
물권(物權), 채권(債權)
두 용어의 한자를 보면 '권' 자가 붙습니다.
둘 다 권리라는 뜻입니다.
권리란 일정한 이익을 취하기 위해 법(국가+강제적)적으로 인정된 힘을 의미합니다.
따라서 권리가 있다는 것은 국가로부터 강제력을 동원하여 도움을 받을 수 있음을 의미합니다.
권리는 일정한 이익을 향유하기 위해서 법적으로 인정된 힘이라고 말할 수 있습니다.
2.
후반에 조금 더 자세히 이야기하겠습니다만 두 권리의 가장 큰 차이는 배타성입니다.
물권에는 배타성이 있지만 채권에는 배타성이 없습니다.
내가 소유한 땅(토지)은 그 누구도 함부로 사용할 수 없습니다.
예를 들어 '갑'이 가진 토지에 대한 소유권(물권)은 '갑'에게 있으며, 제삼자인 '을'이 해당 토지 위에 무단으로 건물을 지으려 한다면 나가라고 할 수 있는 것이 배타성입니다. 이것은 '을'에게만 아니라 모든 사람에게 해당이 됩니다.
하지만 금전소비대차계약처럼 특정인에게 돈을 빌려주는 일반 채권의 경우에는 배타성이 없습니다. 그래서 누구에게나 주장할 수 없으며 돈을 빌려간 상대에게만 주장을 할 수 있는 권리입니다. 이것은 대항력과도 연관 있으며 물권이 있는 경우 대항력이 있어 배타성을 전제로 본인의 권리를 주장할 수 있으나 채권은 제삼자에게 자신의 권리를 주장할 수 없고 자신과 계약을 맺은 상대방에게만 주장할 수 있어서 대항력이 없다고 할 수 있습니다.
물권과 채권의 종류
- 물권의 종류
민법에서는 점유권, 소유권, 유치권, 저당권, 질권, 지역권, 전세권, 지상권 - 8가지 물권을 규정하고 있습니다.
✔ 점유권 - 점유라는 사실을 법률요건으로 하여 점유자에게 인정되는 물권의 일종입니다. 다른 물권과 같이 물건의 지배로부터 적극적으로 어떤 이익을 얻을 것을 내용으로 하는 것이 아니라, 물건에 대한 사실적인 지배 상태를 일단 권리로서 보호하여 타인에 의한 교란을 금함으로써 사회의 평화와 질서를 유지하려는 제도입니다.
✔ 소유권 - 자신이 소유한 물건에 대한 사용, 수익 처분을 모두 할 수 있는 권리로서 가장 기본이 되는 권리입니다. 소유권은 등기를 통해 성립하고 공시됩니다. 소유권은 한 물건에 하나만 성립할 수 있으며, 타인 명의의 소유권과 양립할 수 없습니다.
✔ 저당권 - 채권자가 채무자 또는 제삼자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 약정담보물권입니다.
✔ 지역권 - 자기 토지의 편익을 위하여 남의 토지를 통행한다든가, 남의 토지로부터 물을 끌어오거나 남의 토지에 관망을 방해하는 공작물 등을 건조하지 못하게 하는 것처럼 일정한 목적을 위하여 남의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 것을 내용으로 하는 부동산용익물권입니다.
✔ 유치권 - 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다.
✔ 질권 - 질권은 채권자가 채무 담보로서 채무자나 제삼자(물상보증인)로부터 인수한 물건을 채무변제가 있을 때까지 유치하여 채무변제를 간접적으로 강제하다가 채무자가 변제하지 않을 경우 그 물건을 현금화하여 우선적 변제를 받을 수 있는 담보물권입니다.
✔ 전세권 - 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용, 수익한 후 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리입니다.
전세권자는 전세금의 반환에 관하여 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있습니다.
✔지상권 - 지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권입니다.
공작물이란 지상 공작물뿐만 아니라 지하 공작물도 포함이 됩니다. 수목은 식림의 대상이 되는 식물을 말하며 경작의 대상이 되는 식물(벼, 보리, 야채, 과수, 뽕나무 등)은 포함하지 않습니다.
- 채권의 종류
채권의 종류는 특별 우선채권 - 1순위 필요비와 유익비, 2순위 최우선변제금, 당해세와 일반 우선 채권 조세, 공과금, 임금 채권이 있습니다.
그리고 일반채권 중 배당요구가 가능한 채권(가압류), 배당요구가 불가능한 채권으로 나눕니다.
✔ 압류 - 압류는 넓은 뜻으로는 국가권력으로 특정의 물건 또는 권리에 대하여 사인의 사실상의 처분 또는 법률상의 처분을 금지하는 행위를 말합니다.
좁은 듯으로는 금전채권에 관하여 강제집행의 제1단계로서 집행기관이 먼저 채무자 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제 행위를 말하는데, 구법에서는 이를 차압이라고 말하고 있습니다.
✔ 가압류 - 금전채권에 기초한 본안소송에 앞서 차후 본안판결에서 승소하여 집행권원을 얻은 후 집행할 채무자 재산을 보전할 수 있도록 하는 제도입니다.
쉽게 말하면 남에게 돈 받을 것 있는 경우에 소송 중에 채무자가 처분하지 못하도록 해 두는 것입니다.
강제집행의 일환인 압류(본압류)와 구분됩니다.
✔ 가처분 - 가처분은 민사집행법에서 금전 채권이 아닌 청구권에 대한 집행을 보전하거나 권리관계의 다툼에 대하여 임시적인 지위를 정하기 위하여 법원이 행하는 일시적인 명령입니다.
비슷하지만 금전 채권만을 대상으로 하는 명령은 가압류라고 합니다.
✔ 가등기 - 가등기는 본등기를 할 법적인 요건이 충분히 갖추어지지 못했을 때, 임시로 등기부에 올려 두는 등기를 의미합니다.
매매 예약, 대물변제에 다른 취득 등으로 매입 할 것을 약속했을 때 아직 소유권을 확보 못했으나 미래에 그 권리를 주장할 필요가 있는 경우에 이용합니다.
'부동산 경매 공부' 카테고리의 다른 글
| 부동산 경매 공부 - 상가건물 임대차보호법이란? (0) | 2024.07.15 |
|---|---|
| 부동산 경매공부 - 주택임대차 보호법이 무엇인가? (0) | 2024.07.15 |
| 공인중개사법 시행령. 시행규칙 개정안 7월 10일 시행 (0) | 2024.07.12 |
| 부동산 경매와 공매 장단점과 차이점은 무엇일까? (0) | 2024.07.11 |
| 부동산 경매는 어떻게 하면 되나요? (0) | 2024.02.15 |
