부동산 경매공부 - 주택임대차 보호법이 무엇인가?

 

안녕하세요. 꼬별입니다.

 

부동산 경매 공부를 하면서 반드시 알고 넘어가야 하는 부분이 있습니다.

 

바로 주택임대차 보호법입니다.

 

오늘은 주택임대차보호법이 무엇인가? 알아보겠습니다.

 

저도 다시 천천히 글을 쓰면서 복습해야겠습니다.

 

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주택임대차보호법

 

 

주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 특례를 규정함으로써 국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위하여 정한 법률.

임차인은 보증금 중에서 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

 

즉, 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률입니다.

토지의 경우 법률상의 주택이 아니므로 적용 대상이 아닙니다.

 

1. 목적

 

제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

 

2. 적용 범위

 

제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다.

그 임차 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

 

즉, 주거용 목적으로 사용되는 경우 주거용 건물의 판단기준은 해당부동산의 공부상의 표시만이 아닌 실제 용도에 따라서 정해지고, 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우 임대차의 목적, 구조와 형태, 이용관계, 임차인이 그 곳에서 유일하게 거주 생활을 하는지 여부를 종합적으로 판단하여 결정한다.

 

3. 대항력

 

대항력이란 주택임대차보호법에서 규정한 임차인의 핵심 권리라고 할 수 있습니다.

 

대항력이란 임차 주택이 매매나 경매 등의 사유로 임대인이 변경될지라도 그 임차 주택의 양수인에 관하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리를 말합니다.

대항력이 있는 임차인은 주택을 사용. 수익 할 수 있는 권리와 보증금반환 청구권 등의 권리를 가집니다.

 

3-1. 대항력 - 요건

 

입주나 전입신고 전에 저당권, 가압류, 압류등기, 가등기 등이 설정되어 있다면 임차인은 새로운 소유자에 대한 대항력을 얻을 수 없습니다.

그러므로 최선순위 권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차계약을 하고 주택의 인도(이사)를 받고, 해당 부동산에 주민등록을 이전(전입신고)해야만 합니다.

 

대항력의 발생 시점은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.

 

예) 전입신고 일이 2022년 4월 16일 경우 대항력 효력이 발생하는 시점은 2022년 4월 17일 0시부터 발생합니다.

 

 

 

4. 주택임대차보호법 - 우선변제권

 

우선변제권이란?

임차 주택이 경매 또는 공매되는 경우 환가대금에서 다른 기타 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

 

임차한 주택이 경매 혹은 공매에 나간경우, 대항력 있고 우선변제권 있는 임차인은 두 가지의 방법을 선택할 수 있습니다.

 

- 낙찰자에게 대항력을 주장하여 전 집주인과 계약한 내용대로 계속 사는 것을 주장할 수 있습니다.

- 경매법에 따라서 법원에 배당요구 하여 보증금을 돌려받아서 다른 곳으로 이사할 수 있습니다.

 

 

<우선변제권 효력 발생 요건>

 

주택에 실제 거주하여야 하며 전입신고를 하였어야 합니다.

결국 앞에서 말한 대항력의 요건을 갖추어야 합니다. (주택의 인도 + 전입신고)

추가로 임대차계약서에 확정일자를 갖추었다면 우선변제권의 효력은 발생하게 됩니다.

 

꼭 기억하세요.

우선변제권은 전입신고에 따른 대항력을 기반으로 발생합니다.

 

- 확정일자를 먼저 받았다면?

전입신고를 하지 않고 확정일자를 먼저 받았다면 확정일자에 따른 우선변제권 효력은 발생하지 않습니다.

확정일자에 다른 우선변제권의 효력을 발생시키기 위해서는 전입신고에 따른 대항력의 요건을 갖추어야 합니다.

 

예) 4월 16일 확정일자 받음 / 4월 17일 전입 신고하였다면 4월 18일 0시 우선변제권 효력이 발생합니다.

 

 

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위에서 임차한 주책이 경매 혹은 공매에 나간 경우 대항력 있고 우선변제권 있는 임차인은 법원에 배당 요구 하여 보증금을 돌려 받을 수 있다고 하였습니다.

 

그렇다면 배당에 대해 조금 더 알아보겠습니다.

 

<배당요구>

배당요구란 다른 채권자에 의해 개시된 집행 절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받기 위해 하는 채권자의 신청을 말합니다.

 

금전 집행 절차에서 배당요구의 결과, 다수의 채권자가 경합하게 되어 매각 대금으로 대방에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없을 때는 법원은 민법, 상법, 그 밖의 법률에 따른 우선순위에 따라 배당하게 됩니다.

 

<배당요구의 절차>

 

- 배당요구를 할 수 있는 채권자

집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법, 상법, 그 밖의 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있으므로 우선변제권을 취득한 임차인과 소액임차인은 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가하여 배당요구를 할 수 있습니다.

 

- 배당요구의 시기 및 종기

임차인은 압류의 효력이 발생한 이후부터 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 

 

집행법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고하고 있습니다.

 

임차인이 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된 경우, 임차인은 후순위채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없습니다.

 

임차인이 임대인의 재산에 대해 경매를 신청한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 채권자이기 때문에 배당받을 수 있습니다. 만약, 임차인이 배당을 받아야 함에도 배당을 받지 못하고 배당을 받을 수 없는 사람이 배당을 받은 경우 임차인은 배당을 받은 사람에게 부당이득반환청구권을 가집니다.