부동산 경매 공부 - 상가건물 임대차보호법이란?

 

안녕하세요. 꼬별입니다.

 

지난번 포스팅에서는 주택임대차보호법에 대해 알아보았습니다.

 

오늘은 부동산 경매 공부 상가건물 임대차보호법에 대해 알아보겠습니다.

 

먼저 상가건물 임대차보호법 정의를 알아보겠습니다.

 

상가건물 임대차보호법은

상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법으로 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되며 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용된다. 법인도 이 법상 보호를 받을 수 있다.

공부상 용도가 축사라고 하더라도 실제 용도가 영업에 관한 것이라면 상가건물입대차보호법이 적용된다.

상가건물 임대차보호법은 모든 상가건물의 임대차에 적용되는 것이 아니라 대통령령이 정하는 보증금을 초과하는 임대차에 대하여는 그 적용이 없다.

 

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상가건물 임대차보호법

 

상가건물 임대차보호법

(약칭 : 상가임대차법) [시행 2002. 11. 2.]

 

상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 2001년 12월 29일 제장 되었다.

 

영세상인들의 안정적인 생업 종사를 돕고 과도한 임대료 인상을 방지하여 세입자의 권리를 보장하기 위한 것이다.

사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물에만 해당되며, 상가건물 임차인 중에서도 환산보증금이 일정금액 이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받는다.

 

 

정의

 

- 상가건물의 대차에 대한 '민법'의 특별법

 

 

대상

 

- 사업자등록의 대상이 되는 상가건물

(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함)중 보증금액이 일정 금액 이하인 상가건물.

 

- 사업자등록 대상 상가건물 임대차

사업자등록의 대상이 되는 상가건물 및 주된 부분을 영업용으로 사용하는 건물의 경우.

상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세 계약 ("상가건물 임대차보호법" 제17조)

 

- 비영리단체의 건물 임대차에는 미적용.

 

상가임대차 보호법 적용대상은 법에서 정해놓은 보증금의 일정액 이하인 상가임차인이며, 임대인과 임대차 계약을 맺은 임차인이 사업자등록을 하면 대항력이 인정되기 때문에 반드시 확인해야 합니다.

법에서 지역별로 제한하는 보증금이 초과된 임차인은 상가임대차보호법 적용대상이 되지 않습니다.

 

대법원 인터넷등기소에서 확인함.

 

 

 

상가건물 임대차보호법의 주요 내용

 

1. 대항력의 부여

 

2. 임대차 존속기간의 보장

 

3. 보증금의 증감 청구권 및 증액 제한

 

4. 우선변제권의 인정

 

5. 소액임차인의 최우선변제권 인정

 

6. 임차권등기 명령제도

 

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1. 대항력의 부여

 

- 대항력의 여부

대항력 : 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 법률상의 권능

 

- 상가건물 인도 및 사업자등록 신청

'상가건물 임대차보호법'이 적용되는 임대차는 임대인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그다음 날부터 제삼자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.

 

- 임차인의 지위 유지

소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위 주장 가능합니다.

임대차 기간이 만료될 때까지 상가건물 사용. 수익 가능합니다.

보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물 점유가 가능합니다.

 

2. 임대차 존속 기간의 보장

 

- 임대차 기간 보장

기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.

(단, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장 가능합니다.)

 

- 임차인의 계약갱신 요구

임대차 기간이 만료되기 6개월 전~1개월 전 사이에 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

(전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 한 요구 가능합니다.)

 

3. 보증금의 증감 청구권 및 증액 제한

 

임차건물에 관한 조세, 공과금 등의 증감이나 제1급 감염병('감염병의 예방 및 관리에 관한 법률' 제2조 제2호)등에 의한 경제사정의 변동으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우, 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다.

 

단, 임대인이 증감을 요구하는 경우, 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 범위 내에서만 증액이 가능합니다.

 

4. 우선변제권의 인정

 

임차인은 임차 건물이 경매 또는 공매되는 경우,

해당 건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

*환가대금 : 압류 재산을 매각한 대금을 환가대금이라고 합니다.

 

*임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록 신청을 했으며, 세무서장으로부터 임대차 계약서에 확정일자를 받았을 경우

 

5. 소액임차인의 최우선변제권 인정

 

- 서울특별시 : 6천5백만 원 이하

- '수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역 : 5천5백만 원 이하

- 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 이하

- 그 밖의 지역 : 3천만 원 이하

 

*임차보증금

(보증금 이외에 차임(월세)이 있는 경우) = 보증금 + (월 단위 차임액 X 100)

 

소액임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행 절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있습니다.

 

환산보증금 계산하는 방법

보증금 + (월차임 x 100)

예) 보증금 3천만 원에 월세가 200만 원이라고 한다면

월차임 200만 원  x 100 + 3천만 원 = 2억 3천만 원이 임대차보증금액이 됩니다.

 

 

6. 임차권등기명령제도

 

상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물 소재지 관할 지방법원. 지방법원지원 또는 시. 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

임차권 등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제삼자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다.

 

 

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부동산 및 부동산 경매 공부를 위해 개인적 의견으로 작성되었습니다.

 

용어 및 자료 관련 내용은 쿵쿵나리 선생님 초보경매 / 네이버 지식백과 / 대한민국 법원 경매정보 / 법제처 국가 법령정보센터에서 바루치하였습니다.

 

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