부동산 경매 공부의 시작 지역분석 - 서울특별시 강서구 지역분석

 

안녕하세요. 꼬별입니다.

 

부동산 경매 공부를 시작하면 처음으로 했던 분야가 지역 분석이었습니다.

 

부동산 경매 공부 목표 중에서 지역분석을 꾸준히 하여 지역적 특성을 살펴보고자 마음먹고 시작하였습니다.

 

그래서 지금까지 해왔던 지역은 복습하는 개념으로 시작하겠습니다.

 

첫 번째로 선택한 지역은 서울특별시 강서구입니다.

 

 

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서울특별시 강서구

 

지리적 위치

 

서울특별시 강서구는 13개의 법정동과 20개의 행정동으로 나뉩니다. 서울의 가장 서쪽에 위치한 자치구 입니다.

동쪽으로는 서울 영등포구와 서쪽으로는 인천시 계약구, 경기 김포시와 경계를 접하고 있습니다.

남쪽으로는 서울 양천구, 경기 부천시와 인접하며 북쪽으로는 서울 마포구, 경기 고양시를 접하고 있습니다.

 

서울특별시에서 서초구에 이어 두 번째로 면적이 넓은 구입니다. 인구도 송파구 다음으로 많습니다. 원래 송파구 다음으로 노원구가 많았으나 노원구의 인구 감소 및 강서구의 인구 증가로 현재는 인구 순위에서 두 구의 위치가 뒤바뀌었습니다.

 

 

개요

 

인구는 약 574,315명 271,175세대가 거주하고 있습니다. (2022. 1. 1. 구청 통계)

면적은 41.46 제곱킬로미터로 서울의 약 6.8%에 해당합니다.

주택수는 196,291호 / 기반 시설 중 지하철 2호선, 5호선, 9호선과 공항철도를 공유하고 있습니다.

주요 시설로 학교 87개소, 의료기관 883개소의 시설이 있으며 김포 국제공항을 중심으로 한 물류센터 및 국제 교통의 핵심 역할을 하고 있습니다.

이대 서울병원이 위치하고 있으며 강서구는 미라클 메디 특구로 지정되어 있습니다.

마곡지구의 개발이 진행 중인 지역입니다.

 

인구분포

 

강서구 인구 전체는 줄어드는 경향을 보이고 있으며 인구 전입보다 전출이 약간 많은 정도를 보입니다.

상급지에서 강서구로 전입, 강서구에서 하급지로 전출하는 추세를 보이고 있습니다.

 

일자리

 

2014년 5월부터 입주를 시작한 마곡지구가 강서구 인구 밀도 및 일자리를 키웠으며 기업 현황을 보면 LG계열사를 비롯 롯데, 넥센, S-oil, 대우조선해양, 이랜드, 코오롱 등 평균 연봉이 높은 기업이 입주를 하고 있습니다.

 

2010년대 이후로 대기업들이 연구소를 서울보다는 경기도 남부 쪽에 많이 두는 경향이 있는데 LG의 경우 서울 내에서도 강서구에 연구소를 대거 집중시키게 되었습니다. 이 덕분에 강서구는 서울 내에서 강남, 종로구, 중구, 여의도 등과 함께 자체 산업과 업무지구가 있는 지역이 되었습니다.

비슷한 지역으로는 서울디지털산업단지가 있는 구로구, 금천구가 있습니다.

 

 

교통 / 상권

 

강서구는 김포공항과 인접하고 있으며 지하철 2호선, 5호선, 9호선 공항철도를 활용하고 있습니다.

3기 신도시 부천대장을 연결하는 대장홍대선이 2028년 개통 예정입니다.

상권은 방화를 중심으로 상권이 크나 마곡의 상권을 주목해야 합니다.

마곡지역 기업들의 입주로 마곡의 상권이 점차 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

 

예전에는 화곡동이 강서구와 양천구의 중심이었고, 서울특별시 시내버스와 부천시 시내버스가 만나는 교통의 요충지였기 때문에 강서구와 양천구에서는 화곡역 일대가 제일 번영한 거리였으나, 목동 일대의 개발로 인해 강서구와 양천구의 상권 중심지는 목동지구와 오목교역 일대로 옮기면서 화곡역 일대는 많이 정체가 되었습니다.

 

학군 / 학원가

 

강서구의 학군을 종합적으로 이야기하면 평균을 약간 상회하는 정도입니다.

중학교 개수가 많고 고등학교들의 평이 우수한 명덕 외국어 고등학교, 명덕고등학교, 덕원  여자고등학교, 명덕여자고등학교, 마포고등학교 등이 위치해 있습니다.

 

대표적으로 명덕외국어고등학교라는 특목고를 들 수 있겠습니다.

주로 서울 서남부 지역인 양천구, 구로구, 영등포구 등지에서 공부를 잘한다는 상위권과 최상위권 학생들이 그나마 가장 거리상 가까운 여기로 진학을 많이 하는 편입니다.

 

대학교는 전문대학인 한국폴리텍대학 강서캠퍼스가 있으며 4년제 종합대학으로는 강서대학교가 있습니다.

 

강서구 대장 아파트 / 지역급지

 

강서구의 급지를 평가하면 부촌의 이미지는 아니라고 생각을 합니다.

하지만 투자가치 입지로는 2~3 급지 정도 되지 않을까 생각을 합니다.

마곡지구의 개발이 계속 이루어지고 있으며 김포공항으로 인한 고도 제한이 있으나 점차 고도 제한이 풀리면 재건축이 용이한 용지들이 있어 지켜봐야 할 지역으로 생각됩니다.

강서구의 대장 아파트는 현재 기준 마곡엠밸리 6단지, 우장산힐스테이트, 강서힐스테이트 순입니다.

 

입주물량 및 미분양 현황

 

서울 강서구는 미분양이 없습니다.

강서구의 입주물량은 수요물량에 비해 항상 부족하며, 2024년과 2025년에는 예정된 입주물량이 전혀 없습니다.

강서구별 지역별 수요와 입주를 확인해 보면 마곡동과 화곡동 외에는 거의 없다고 볼 수 있습니다.

2024년부터 2025년 거의 모든 지역이 입주물량이 없어 입주물량부족 현상이 나타날 수 있다고 생각됩니다.

 

 

기타

 

마곡르웨스트, CJ부지개발, 김포공항복합개발 등의 계획과 마곡지구 주변으로 기존 190개 기업 외에 추가적인 일자리 및 개발 계획이 있습니다.

강서구는 공항이 근처에 잇는 바람에 강서구는 전체 면적의 97.3%가 고도제한구역으로 설정되어 있어서 높은 건물을 볼 수 없었습니다. 그나마 마곡지구가 개발되면서 도심부나 주변 타 자치구 지역만은 못해도 높은 건물들을 나름 볼 수 있습니다.

게다가 공항이 국가 주요 시설이기 때문에 인근에 몇몇 군부대까지도 위치해 있습니다.