부동산 보유하는 동안 내는 세금 재산세와 종합부동산세 그리고 처분할때 내는 양도세

지난 포스팅에서는 부동산 세금 중 취득 시 발생하는 취득세에 대해 알아보았습니다.

 

오늘은 보유하는 동안 내는 보유세에 해당하는 재산세와 종합부동산세에 대해 알아보겠습니다.

 

주택 보유 단계의 세금 보유세

- 부동산을 보유하는 동안 내는 세금으로 보유세에는 크게 재산세와 종합부동산세가 있습니다.

보유세는 실제시세가 아닌 공시가격을 기준으로, 6월 1일을 기준으로 세금이 부과됩니다.

 

재산세

재산세(지방세)
- 내가 갖고 있는 재산에 대해 관할 지자체에 납부하는 세금

 

 

재산세는 등기부에 기재된 소유자 기준으로 부과됩니다.

재산세는 토지 / 건축물 / 주택 / 항공기 및 선박 같은 재산에 대해 부과되는 세금으로 지방세입니다.

 

재산세는 매년 6월 1일 기준으로 재산 소유자에게 부과됩니다.

과세기준일이 6월 1일이므로 토지 등을 6월 전후하여 사고파는 경우에는 누가 재산세를 부담할 것인가를 명확히 하는 것이 중요합니다.

통상적으로 부동산 매매 계약서상 "제세공과금"분담 규정이 명시되어 있습니다.

 

재산세 납부 기한

 

- 주택 1 기분(주택분 재산세의 1/2) : 7월 16일 ~ 7월 31일

- 주택 2 기분(주택분 재산세의 1/2 + 토지분) : 9월 16일 ~ 9월 30일

납부기한이 토요일 또는 공휴일인 경우 익일까지입니다.

 

세액산출구조

 

 

- 과세표준 : 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 산정

공정시장가액 비율 : 주택 60%, 토지. 건축물 70%

* 공정시장가액 비율 : 부동산시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 세금을 부과하는 기분인 과세표준(과표)을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율

 

부동산 재산세율

 

 

위의 주택에 대한 재산세 세율에도 불구하고 1세대 1 주택(시가표준액이 9억 원 이하인 주택에 한정)에 대하여 다음 세율을 적용합니다. (지방세법 제111조의 2 제1항)

 

 

 

재산세 물납

 

재산세 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우에는 지방자치단체장이 납세의무자의 신청을 받아 관할구역 내 부동산에 물납을 허가할 수 있습니다.

 

 

 

재산세 분할납부

 

재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난날부터 2개월 이내 분할납부할 수 있습니다.

- 납부할 세액이 500만 원 이하인 경우 : 250만 원을 초과하는 금액

- 납부할 세액이 500만 원을 초과하는 경우 : 그 세액의 50% 이하의 금액

 

 

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종합부동산세

 

 

종합부동산세(국세)
- 부동산 보유 정도에 다라 조세의 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제고한 국세로, 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세를 합한 금액이다.

 

토지의 경우 나대지이면서 공시가격 5억 원이 초과되면 종합부동산세 대상입니다.

상가 건물은 부속토지의 공시가격이 80억 원을 초과하는 경우 부과됩니다.

주택은 1세대 1 주택자의 경우 공시가격 11억 원 초과, 다주택자는 가지고 있는 주택을 모두 합쳐 6억 원 초과되면 부가됩니다.

합산 기준은 가구당이 아니라 1인당입니다.

 

종합부동산세 과세표준 및 세율

 

		일반세율	중과세율
적용대상		✔ 조정 / 비조정 지역 불문 1주택 ✔ 조정지역 1주택 + 비조정지역 1주택 ✔ 비조정지역 2주택	✔ 조정지역 2주택 ✔ 조정 / 비조정 지역 불문 3주택 이상
과세표준	3억 원 이하	0.6%	1.2%
	3억 원 초과 ~ 6억 원 이하	0.8%	1.6%
	6억 원 초과 ~ 12억 원 이하	1.2%	2.2%
	12억 원 초과 ~ 50억 원 이하	1.6%	3.6%
	50억 원 초과 ~ 94억 원 이하	2.2%	5.0%
	94억 원 초과	3.0%	6.0%

 

출처 : 도서출판 지혜로 블로그에서 발취하였습니다.

 

종합부동산세 계산은 다소 복잡합니다.

국세청 홈택스 모의계산 서비스를 이용하면 편리하게 계산할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

양도세

 

양도소득세 (국세)

 

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

- 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.

- 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

 

양도소득세의 과세대상

 

양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 다음과 같습니다.

 

📍 부동산 : 토지, 건물 (무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)

 

📍 부동산에 관한 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권

 

📍 주식등 : 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 등 및 비상장주식 등

                 (주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권)

 

📍 기타자산 : 사업용 공정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권, 회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권

 

📍 파생상품 : 국내외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 / 차액결제거래 파생상품(CFD) / 주식워런증권(ELW) / 국외 장외 파생상품 / 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품

 

📍 신탁 수익권 : 신탁의 이익을 받을 권리(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제110조에 따른 수익 증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

 

 

양도소득세 비과세되는 경우 & 감면되는 경우

 

📌 비과세되는 경우

- 1세대 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

- 양도 당일 실지거래가액이 12억 원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.

- 2017. 8. 3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주 기간이 2년 이상이어야 합니다

- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거. 상업. 공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1 주택의 범위로 보게 됩니다.

 

📌 감면되는 경우 

- 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면 요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

 

양도소득세 과세표준 및 세율 & 장기보유특별공제
출처:지혜로 블로그 / 부동산 절세의 기술

 

 

 

 

양도소득세

 

 

양도소득세에서 주의할 것은 보유 기간입니다.

 

보유기간 1년 미만의 주택을 양도할 경우 70% 세율, 1년 이상 2년 미만 보유 후 양도할 경우 60%의 세율을 적용합니다.

 

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우, 2주택자는 기본세율에 20% P 중과, 3 주택자는 기본세율에 30% P 중과가 적용됩니다.

(참고로 2023년 5월 9일까지 한시적으로 다주택자가 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 양도할 때는 과세표준에 따라 6~45%의 기본세율이 적용되고, 장기보유특별공제가 적용됩니다.)

 

 

장기보유특별공제

 

 

부동산을 오래 보유할수록 양도소득세를 할인해 주는 장기보유특별공제가 있습니다.

보유기간이 3년을 넘을 때부터 적용되며, 다주택자보다 1세대 1주택자가 더 많은 혜택을 받습니다.

 

세금은 이미 일이 일어난 뒤에 해결하려고 하면 늦습니다.

꼭 미리미리 확인하시고 챙겨야 할 부분입니다.

그리고 매수, 매도 시 최근 정보를 확인하시기 바랍니다.